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任意売却物件購入Q&A

物件の購入で気をつけることは？

物件を購入する前に、管理会社になどにあたって詳しく調べることが必要です。購入後すぐに大規模な修繕をすることになったり、管理費や修繕積立金が値上げされたり、前の住人が管理費を滞納していたり、というようにさまざまな事態が考えられます。また、状況によっては所轄の法務局で物件の登記簿謄本を取り、担保設定がないか、差し押さえなどがないか、所有者の登記に疑念はないかなど、専門家に見てもらうことも考えたほうが良いかもしれません。心配な場合は、弁護士や司法書士による無料法律相談でより具体的な内容を相談してみるといいでしょう。

任意売却物件の瑕疵担保責任は免責ですか？

通常、外部から見ただけでは発見できないような欠陥が建物の引渡し後になって見つかった場合に、瑕疵担保責任の対象となります。購入後に瑕疵を発見した場合、民法では 「瑕疵を知ったときから1年以内」 に損害賠償請求もしくは、契約の目的を達せられない場合には　契約の解除を求めることが可能です。引渡し後の年数についての規定はありませんので、10年後に見つけた場合であっても 「瑕疵を知ったときから1年以内」 であれば権利を行使できることになります。
しかし、民法は必ず適用される規定ではありませんので、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」 とすることも、権利行使の年数を定めることも有効となります。実際、任意売却物件の売買では、「瑕疵担保責任を負わない」 とすることが多くなっています。任意売却物件を購入される場合は、瑕疵担保責任について理解しておかなければなりません。

物件購入後3年経ってから、前の住人が滞納していた分と、自分が購入してからの分のマンションの管理費、まとめて9年分（約220万円）を請求されました。

そのマンションを購入した不動産業者に問い合わせてください。業者の説明に納得いかない場合は、各都道府県庁でご相談ください。

購入してから水周りの問題に気がつきました。

任意売却物件には瑕疵担保責任が付かないことが多くなっています。
契約時の重要事項に瑕疵担保責任は負いませんという内容が記載されていれば、購入後に瑕疵が見つかっても売主に対応を求めることはできません。任意売却物件を購入する際は、瑕疵担保責任が付くのか付かないのか確認しておく必要があります。
※業者から購入した中古物件には2年間の瑕疵担保責任が付きます。