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瑕疵担保責任

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任意売却物件の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、不動産売買契約の締結時に既に欠陥やきずがあり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かないものである場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。過去にあった自殺や殺人事件も瑕疵にあたる場合があります。

買主が瑕疵に気づいた場合、民法では 「瑕疵を知ったときから1年以内」 に損害賠償請求、あるいは契約の目的を達せられない場合は、契約の解除を請求できると規定されています。引渡し後の年数については定められていないので、たとえ購入の10年後であったとしても 、瑕疵を知ったときから1年以内であれば権利を行使できるのです。

瑕疵担保免責

売主が瑕疵担保責任を負わないということを買主が了承している場合は、物件購入後に何らかの欠陥が見つかったとしても、売主に瑕疵担保責任がありません。ただし売主が宅地建物取引業者(不動産業者)の場合は、瑕疵担保免責の特約をつけていたとしても無効となり、最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

仲介不動産業者には、契約内容に関して相違する点や、認識の違いが無いよう、事前にきちんと説明する義務があります。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法第四十七条では業務に関する禁止事項が定められています。これに違反した宅地建物取引業者には刑事罰も科せられます。故意に事実を説明しなかった場合には、免許取り消しなどの行政処分となるほか、一年以下の懲役、もしくは50万円以下の罰金が科せられます。

業務に関する禁止事項 )第四十七条
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
二 不当に高額の報酬を要求する行為
三 手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為
第八十条
第四十七条の規定に違反して同条第一号又は第二号に掲げる行為をした者は、一年以下の懲役若しくは五十万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

隠れた瑕疵

2006年12月19日大阪高等裁判所判例

地続きの隣接する土地を購入後、その一方の土地に以前存在していた建物内で殺人事件があったという事実が判明し、裁判となりました。

原告は、殺人事件のことを売買後に知ったということが、民法第570条の「売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき」に当たるとして、売主に対し損害賠償金と遅延損害金の支払を求めました。

殺人事件は約9年前のことで、土地の売買契約時には事件があった建物も取り壊されていましたが、大阪高裁は『かつて殺人事件があった事が隠された瑕疵に該当するものと判断し、買い主は売り主に対し、これに基づく損害賠償を請求し得るものというべきである』という判決を下しました。近くの住民に事件の記憶が残っているなどの事情があるときは、同土地には「隠れた瑕疵」があるとし、買主は売主に対し、売買代金額の5%に相当する損害賠償を請求することができるとしたのです。

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